01
澳洲房价增长放缓！买家负担已达到极限
澳洲房价在过去12个月上涨3.7%，但增长势头正在放缓，即使利率下调可能也不会出现大幅上涨，因为买家的可负担能力已被推至极限。
Cotality的数据显示，全澳房价7月上涨0.6%，与前两个月相比增长速度保持稳定。
本周公布的温和通胀数据显示，今年8月第3次降息几乎已成定局，房价可能会继续上涨，但不会大幅上涨。
Cotality的Tim Lawless周四表示：“我认为较低的利率可能有助于支撑房价温和回升，但我认为房价大幅上涨面临阻碍，其中最大的阻碍就是可负担性已经非常紧张，很难看到房价大幅上涨。”
悉尼房价7月上涨0.6%，但过去12个月仅上涨1.8%。
墨尔本7月上涨0.4%，过去一年上涨0.5%。 Lawless预计中高端市场的涨幅将较高，因为借贷能力的提升使房主能够升级换 房。
迄今为止，最强劲的涨幅出现在低端市场。
“所以我认为我们开始看到增长从更可负担市场进行转移的初步迹象……随着利率下调和借贷能力的改善，这有助于人们进入更昂贵的市场。”
那么，现在是卖方还是买方市场？
Lawless表示，较低的利率将有助于提振买卖双方的信心，但现在是在春季挂牌量增加之前的卖房好时机。
“如果我是卖家或潜在卖家，我可能会试图现在就卖出，因为我们知道现在的供应水平真的很低。”
“销售条件已经改善，清盘率升至平均水平以上就足以证明这一点。不要等到春季，那是很可能会有更多卖家竞争，因为挂牌数量会增加。”
在过去12个月，布里斯班房价上涨7.3%至934,623澳元，是各首府城市中涨幅最高 的，也是最接近100万澳元中位价的首府城市，目前只有悉尼超过了这一水平。
“我们可能会看到布里斯班房价在大约9到10个月内接近百万澳元中位价大关。”
02
悉尼恐难实现5年住房目标，缺口已达3万套！
行业分析显示，新州政府在城铁站附近加大住宅开发力度的举措未能迅速实现新重大住房项目申请的大幅增长，悉尼及周边地区的住房供应进度已落后5年目标超3万套住房。
报告指出，造成这一缺口的原因是全州65%的市议会未能达到在未来5年内实现其住房目标所需的开发活动水平。
Urban Development Institute of Australia周五发布的报告显示，Ku-ring- gai、Burwood、Strathfield、North Sydney、Hornsby和City of Sydney的表现最差。
根据National Housing Accord，新州需在2029年中期前交付32.2万套新房。
新州反对党党魁Mark Speakman表示，这些数据表明工党的关键规划改革在悉尼许多地区是“完全失败的”。
但规划厅长Paul Scully认为：“我们进行了新州史上最大规模的规划改革，这些改革需要时间才能产生全面影响。”
UDIA报告与澳洲统计局月度建筑审批数据的发布时间一致，数据显示新州2024-25年度新建住宅审批量与前一年相比增加了16%——这是协议的第一年——而全国涨幅为 13.9%。
尽管有所增加，7月发布的住房协议进展报告显示，大悉尼“超级地区”（包括 Newcastle以北和Hunter Valley地区）的开发申请审批量距离当前阶段应达到的开发审批量落后30777套。
报告指出，这与3月的30035套住房相比没有显著扩大，所以仍需保持“乐观谨慎”的态度。
然而，这种稳定性主要来自对既有开发项目的修改申请，而非新增开发申请数量的增长。
报告发现，在政府交通导向型发展（TOD）计划覆盖的区域以及旨在鼓励小型公寓楼和联排别墅的中低层住房改革区域内，“真正”的新开发申请在2024-25年度仅占 3500套住房。
政府表示，希望通过TOD计划在15年内交付138000套新住房，并在中低层住房改革覆盖的区域内5年交付112000套新住房。
UDIA的首席执行官Stuart Ayres表示，政府专注于在城市地区提高开发密度的政策尚未带来足以实现目标的开发热潮。
“这些政策旨在实现高产出、广覆盖，但目前的实际情况表明，它们大多产出有限，且仅在少数具备可行性的地区奏效，导致现有规划控制仍继续承担了大部分新增住房的压力。”
报告指出，土地收购与整合成本高昂仍是开发活动面临的显著障碍，使得能真正利用这些改革机会的多为现有土地持有者。
“尽管政策覆盖范围广泛，实际开发却高度集中于具备经济可行性的高端市场。”
根据分析，TOD政策通过地方开发申请带来了1700套住房，通过州重大开发申请带来了2300套住房，这些主要集中在如Ku-ring-gai等“市场条件良好”的地区。
UDIA之前的分析表明，TOD计划在北岸等地最为可行，那里的买家愿意支付溢价，因为不断膨胀的建筑成本和政府征费意味着在许多地点无法以买家愿意支付的价格建造公寓。
Speakman表示，TOD计划只在“首次购房者买不起的富裕地区”奏效。
“在其它地方， 这完全是失败的。这些数据表明，你可以在地图上画所有你想要的圆圈，但如果没有开发可行性，那将是一场空。”
Scully表示，报告“似乎忽略了行业对政府改革实际产生的积极情绪”，他说政府正在考虑进一步改革。
“低中层住宅区域的土地交易总额已超过10亿澳元，审批时间缩短，开发申请数量上升。统计局的数据显示，新州目前在全国住宅审批数量中领先，其中多数为公寓项目。”
Ayres表示：”当这些政策带来真正的住房成果时，会迎来更有利的时期——但要达到住房协议目标，我们需要看到政府关键住房政策的开发申请活动在未来24个月内大幅增加。”
报告称，与住房目标相差最多的市议会都位于城市地区，那里的规划复杂性、建筑成本和社区反对“可能正在减缓新住房开发的潜力”。
然而，Ryde和Randwick都超过了其住房目标，Blue Mountains、Hawkesbury和 Mosman是表现最好的地区之一。
尽管目标相对较低，但Blacktown、Campbelltown、The Hills和Camden也落后于进度。
03
一天至少卖出一套！悉尼哪里的房子最抢手？
RealEstate网站8月2日报道，随着购房者为即将到来的降息做准备，悉尼部分地区的房产市场开始呈现出惊人的交易速度。
PropTrack的数据显示，悉尼多个城区的房屋销售速度已超过“日售一套”的水平，过去一年内成交数量超过365套。
这些城区在全市房产交易中占据着相当大的比重，仅排名前40位的热门城区，就贡献了悉尼大都会地区22%的总交易量。
在过去12个月中，独立屋销量超过365套的城区包括Blacktown、Marsden Park和 Castle Hill。 公寓销售表现最为活跃的城区则有Parramatta、Liverpool、Dee Why、Ryde，以及 华人区Epping。
PropTrack首席经济学家Anne Flaherty表示，这些区之所以成为购房热点，主要是因为交通便捷、生活便利，同时也具有较高的生活品质。
“首先是城区本身的规模，比如Blacktown就是一个相对较大的城区，”她说。
“其次，一些房产可能适合人们在某一阶段居住，但未必适合长期定居。”
“还有一些区域房价相对亲民，因此成为人们从初次置业向上升级的过渡。”
Flaherty指出，这种高频次的交易也在一定程度上缓解了这些地区房价的快速上涨趋势。
“当市场上有大量房源供应时，购房者的选择空间更大，也能在一定程度上抑制价格的快速上涨，”她解释道。
“以Blacktown为例，这里的独立屋中位价明显低于悉尼整体水平，因此按悉尼标准来看，这算是比较实惠的地区。”
“对于想要以较低门槛进入房产市场的人来说，这里是理想之选。我们也看到，随着时间推移，这些地区通常会带来不错的资本增值。对于很多人来说，这里是他们踏上房产阶梯的第一步，之后可能会换更大的房子，或者搬到更靠近市中心的地方。”
Flaherty还指出，过去十年这些城区的公寓开发也起到了推波助澜的作用。
她说：“Liverpool和Blacktown这些地方有大量的新开发项目，这也是一个重要因素。”
William Halteh和妻子Nicole预计十月份迎来第一个孩子，他们正在出售位于 Marsden Park的房子。
这个城区是目前悉尼最受欢迎的地区之一，他们也分享了这 里为何如此吸引人。
William说到：“当初这里刚刚开发，是个令人兴奋的新区域，土地充足，也是全新的社区。”
“我们是自建房，已经在这里住了四年。”
妻子Nicole则表示，这个区域生活便利，适合家庭居住。
“这里非常适合家庭生活，附近有学校，商店就在不远处，我们还有很多朋友也住在附近。”
“周围有漂亮的步道和多个公园，适合散步，环境也非常宜人。”
她还提到，该区域正在迅速发展。
“他们不断在扩建，”她说。
William补充称：“新的购物中心陆续建成，新高中也刚刚启用，据说未来还会有地铁线路经过这里，连接西悉尼机场。”
Halteh夫妇的销售代理、来自LJ Hooker Schofields的Kavishay Prasad表示， Marsden Park之所以交易量高，是因为这是一个相对较新的社区。
“这里绿地多、公园多，社区还在不断发展中，”他说。
“Marsden Park的家庭友好氛围，是吸引年轻家庭入市的主要原因，尤其像 McAlister Parade 89号这样的房产。”
“买家中有很多是首次置业者、年轻家庭，都是计划在这里安家五到十年的群体。”
PropTrack的数据还显示，过去一年内，Blacktown、Ryde、Liverpool、 Parramatta和Epping等城区的独立屋和公寓的整体销售量也显著增长。
四年后，Halteh夫妇决定搬家，开启人生新阶段，选择更靠近家人的地方。
Nicole说到：“我们即将迎来新成员，如果能住得离家人近一些，会更有支持感。”
William则补充称：“这里现在有些拥挤了——因为太受欢迎了。”
“我们目前在看Narellan、Mount Annan这些地区，还有Camden，那里风景也很好。”
04
山区成悉尼房市香饽饽，卖房利润排第一！
2025年一季度，悉尼成为了首府城市中房产转售利润率最 低的城市之一，有7.7%的房产亏本出售。
尽管如此，在悉尼山区（The Hills）卖房依然可以实现73.99万澳元的利润中位数，该数据排名悉尼第一。
Cotality发布的《Pain and Gain》报告显示，今年一季度，山区是悉尼房产转售利润最高的地区。
今年1至3月，山区共有93.8%的房屋销售实现了盈利，而当地卖家出售获利房产的中位持有时间为9.5年。
Cotality指出，在这一期间内，房屋价值大约上涨了67万 澳元。
Cotality研究主管Eliza Owen表示：“这个区域是在上世纪80年代和90年代开发的，当时住宅地块面积普遍较大，因此对于那些希望为孩子提供宽敞后院和更多生 活空间的富裕年轻家庭来说，这里具有很高的吸引力。”
截至2025年3月，山区的住宅中位价为180万澳元。
Owen表示，山区卖家实现高利润的原因之一，是自疫情以来人们对大地块住宅的需求增加。
“在山区，很多房产仍然保留着相对较大的地块面积，这是一个优势。但另一个关键因素是较长的持有期，因为这是一个以家庭为导向的区域。”
“你持有房产的时间越长，越有可能获得资本收益。而在山区，这种收益非常可观。”
Cotality的数据显示，山区仅有6.2%的房主在今年一季度卖房时出现亏损，平均亏损为28245澳元，这些卖家在出售前平均持有房产时间为3.6年。
Owen表示，强劲的资本增长、相对较大的地块面积以及较长的持有期共同促成了该区域的高盈利水平。
她还指出，该地区也受益于西北地铁线的建成。
Benson Auctions的Stu Benson对此表示认同。他说，自从新地铁线路开通以来，该地区“人气激增”。
“30年前，山区实际上属于‘偏远地区’，那时候你几乎看不到有人愿意跑这么远。”
Benson表示，与在市区拥有、维护和停车一辆车所需的高成本与复杂性相比，居民更倾向于使用便捷的地铁出行，有些家庭甚至从拥有两辆车减少到只保留一辆。
在最近的一个周末，Benson在Castle Hill的Westminster Dr 21号卖出了一套大型 家庭住宅，该房产最终以345万澳元成交，比290万澳元的底价高出55万澳元。
这套四居室住宅位于一个约1000平方米的地块上，共吸引了七位登记竞标者。
“所有人……都想为孩子争取这个地段，”Benson说。
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